Оценка залогового имущества в Симферополе Крыму

Для чего нужна оценка предмета залога

Процедура оценки предмета залога – это обязательная процедура, которую проходит каждый потенциальный заемщик кредита, оформленного под обеспечение. Неважно, юридическое или физическое лицо. Банк должен удостовериться в безопасности сделки и минимизировать риски невозврата выданного кредита.

Целесообразность оценки залогового имущества:

• определение реальной стоимости предмета оценки;
• расчет максимально допустимой суммы кредита с учетом предоставленного залога;
• максимизация своих шансов на успешное оформление займа.

Даже если есть недвижимость, транспортное средство или любой другой актив, субъект не может оформить заем под залог без заключения, в котором не только прописана рыночная цена имущества, но и детально указаны параметры, особенности конкретного предмета залога.

Методика определения рыночной и залоговой стоимости предмета залога

Важно понимать, что рыночная стоимость (РС) предмета залога и залоговая стоимость имущества – это два разных показателя, которые одновременно определяются при заключении сделки. И поэтому при определении таких критериев применяются разные методики их расчета.

Определение рыночной стоимости предмета залога

Если руководствоваться Положением Центробанка РФ № 254-П, то рыночная стоимость – это та цена объекта, по которой банк или продавец предположительно может продать такое имущество на рынке в момент заключения сделки. Важно понимать: расчет показателя по залогу не должен принципиально отличаться от расчетов по другим объектам (вне зависимости от цели).

Бывают ситуации, когда компании специально занижают этот критерий. Зачастую так происходит в том случае, если банки сотрудничают с ограниченным перечнем оценочных компаний. Такая деятельность должна быть независимой. А банки обязаны принять к рассмотрению заключение любой оценочной компании.

Рыночная цена – это та, которая одновременно приемлема и для продавца, и покупателя. Она должна быть близка к реальным ценам на рынке на подобные активы. Наиболее простой метод расчета – это сравнительный. Сравниваются цены на подобные активы в регионе, городе, и потом на основании средней цифры или после введения корректировок на отличия формируется залоговая стоимость предмета исследования.

Определение залоговой стоимости предмета залога

Определение залоговой стоимости объекта проводится с корректировкой рыночной стоимости недвижимости и других предметов имущества на дисконт. Другими словами, учитываются те фактические расходы, которые банк может понести в связи с конфискацией и реализацией имущества у заемщика.

Какие факторы учитываются при расчете:

• расходы на сохранение конфискованного имущества;
• финансовые и другие виды рисков, связанные с обеспечением кредитного обязательства;
• возможность снижения ликвидности недвижимости в будущем.

Базой для определения залоговой стоимости (ЗС) является рыночная (справедливая) цена имущества. Но проблема в том, что на законодательном уровне не определены четкие алгоритмы и инструкции, как необходимо проводить расчет. Поэтому результат во многом зависит от профессионализма и квалификации самого оценщика, его опыта.

Практика показывает, что цена одного и того же залога в разных банках может отличаться на 20–35 %. Поэтому стоит обращаться в специализированные оценочные компании, которые не заинтересованы в конечном результате. Они формируют независимое экспертное суждение о цене конкретного актива.

В общем представлении залоговую стоимость предмета оценки можно рассчитать по формуле:

Залоговая стоимость предмета оценки= Сумма кредита + Начисленные проценты за весь срок + Возможные штрафные санкции + Издержки на конфискацию, продажу объекта

Простыми словами, такая величина должна покрывать все издержки банка, включая кредит, проценты и другие расходы.

Есть другой вариант, который учитывает дисконт. То есть результативный критерий корректируется на показатель дисконта:

Залоговая стоимость предмета оценки = РС * (1-Дисконт)

Дисконт учитывает множество факторов и показателей, перспективу их изменения в будущем и т. д., поэтому определить показатель довольно сложно. Как правило, для каждого вида актива у банка или оценочной компании предусмотрен свой дисконт. Он закреплен внутренними регламентами. Для его получения применяется целый арсенал экономико-математических методов моделирования и прогнозирования.

Если рассматривать дисконт в общем, то он включает в себя две составляющие:

• будущие затраты банка на конфискацию и продажу залогового актива;
• «маржу безопасности», то есть определенную сумму средств, позволяющую кредитору покрыть издержки при наступлении чрезвычайного события и конфискации залога.

Таким образом, подобные имущественные объекты под залог по факту могут оцениваться по-разному с учетом индивидуальных особенностей, характеристик и применяемых методик. Проблема в том, что банки заинтересованы в заниженной оценке стоимости залогового имущества. Поэтому заемщику, который желает получить кредит под залог, стоит обратиться в независимую организацию для адекватной оценки. Ведь именно от того, насколько точно и правильно будет определена залоговая стоимость, зависит не только итоговая сумма, но также и выгодность кредита: процентная ставка, размер комиссий, дополнительных платежей.